Geht es um den Hausbau, sitzen viele Bauherren mit dem Rotstift in der Hand über dem Kostenplan. Es wird gerechnet, ess wird verglichen, es wird Sparpotenzial gesucht. Natürlich - ein Hausbau ist eine große Investition, die die meisten Menschen nur einmal in ihrem Leben tätigen, da muss alles passen. Doch manch einer spart an Enden, an denen besser nicht gespart werden sollte. Die Resultate eines falschen Sparverhaltens reichen von Baumängeln bis zum finanziellen Desaster der Bauherren. Dabei kommen die Baunebenkosten ins Spiel, denn sie werden von den Bauherren gerne unterschätzt - gelegentlich sogar vergessen.
Die Kalkulation der Baunebenkosten erfordert eine ganzheitliche Herangehensweise
Viele Hausverkäufer sprechen von sogenannten "üblichen Nebenkosten beim Hausbau". Diese werden zwischen 15 und 20 Prozent der Bausumme geschätzt. Würde das Haus also 350.000 Euro kosten, müssten zwischen 52.500 und 70.000 Euro für Baunebenkosten veranschlagt werden. Diese Berechnung hat sich leider schon sehr oft als Fehler erwiesen.
Die in einem Hausangebot ausgewiesenen Baukosten basieren auf einer Leistungsaussage, die in der Baubeschreibung klar definiert ist. Dort wird zum Beispiel auf geklärt, wie sich der Bauunternehmer das Grundstück vorstellt. Man kalkuliert ein ebenes, unbebautes und unbewachsenes Grundstück, auf dem ca. 30 cm Mutterboden abgeschoben werden muss, bevor man die Bodenplatte bauen kann. Diese Grundstücke mag es geben. Jedoch wäre dies ein Glücksgriff. Oft fällt das Grundstück ab, liegt etwas zu tief oder der Grundwasserstand erfordert besondere Maßnahmen. Im schlimmsten Fall würden in einem solchen Fall die kalkulierten Baunebenkosten schon fast ausgegeben worden sein, bevor überhaupt eine Wand steht.
Was wir damit verdeutlichen wollen
Baunebenkosten lassen sich nicht pauschal berechnen. Bevor man sich für einen Hausanbieter entscheidet, sollte die Grundstücksfrage abschließend abgeklärt sein. Um die Kosten für die Gründung zu klären, sollten eine Baugrunduntersuchung und ein Höhenplan beauftragt werden. Auf dieser Grundlage lassen sich die Kosten für Fundament, Bodenplatte und ggf. Keller abschätzen.
- Wer zum Beispiel ein Grundstück mit hohem Grundwasserstand erworben hat, muss eventuell auf einen Keller verzichten oder hohe Kosten für die Kellerabdichtung in Kauf nehmen.
- Liegt das Grundstück tiefer als die Straße, so muss zunächst geklärt werden in welcher Höhe das Haus errichtet werden darf. In diesem Fall müssen Bauherren mit weitaus höheren Kosten rechnen und in einigen Fällen erscheint dann auch ein Haus mit Keller sinnvoller als eines mit Bodenplatte.
- Erweist sich das Grundstück als nicht optimal für den Hausbau, kann es nur mit entsprechenden Maßnahmen bebaut werden. Verfahren, welche die Bodeneigenschaften für ein Haus verbessern, gibt es viele. Alle haben jedoch eines gemeinsam: Sie kosten Geld.
- Nach dem Grundstückskauf stellt sich heraus, dass die Erschließung nicht enthalten ist. Hier kommen also auch wieder kosten auf die Bauherren zu, die wahrscheinlich nicht in der Baufinanzierung berücksichtigt waren. Wenn noch Strom-, Wasser-, Gas- und Abwasserleitungen zum Grundstück geführt werden müssen, müssen einige Tausend Euro an Kosten getragen werden.
Sie sehen an diesen Beispielen, dass die Kosten für ein Haus nicht allein von einem Hausanbieter abhängig sind. Wer also einen Hausbau plant, muss sehr früh die Baunebenkosten im Blick haben.
Um die Baufinanzierung auf solide Beine zu stellen, braucht es eine ganzheitliche Beratung. In dieser werden die gesamten Baukosten kalkuliert. Und selbst dann lassen sich nicht alle Baunebenkosten mit absoluter Sicherheit beziffern. Und eben für diesen Fall benötigen Bauherren eine Reserve.
Was zu den Baunebenkosten zählt:
Die Nebenkosten beim Grundstückskauf
- Maklerkosten
Bevor der Hausbau beginnen kann, steht für die meisten Bauherren die Suche nach einem Grundstück auf der Agenda. Ohne Makler ist dies kaum noch möglich. Die professionelle Suche durch einen Makler verschlingt eine Menge Geld. Hat er ein passendes Grundstück gefunden, schwanken die Provisionen für den Makler zwischen 2,9 und 7 Prozent des Kaufpreises (zuzüglich der Mehrwertsteuer). Diese Zahlung ist fällig, wenn sich der Bauherr für das Grundstück entschieden hat, denn die Arbeit des Maklers ist damit abgeschlossen.
Worauf beim Kauf eines Grundstücks mit einem Makler zu achten ist, finden Sie auf hausbauberater.de - Notarkosten
Die Notarkosten gehören ebenfalls zu den Kosten, die gerne einmal vergessen werden. Der Kauf eines Grundstücks muss immer mit einer notariell beglaubigten Urkunde dokumentiert werden. Die Höhe der Gebühren schwankt, denn sie richtet sich nach dem Grundstückskaufpreis. Die Gebühren bemessen sich prozentual auf 1 bis 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises. Manche Verkäufer erklären sich mit einer Teilung der Notarkosten einverstanden, doch darauf sollte sich der Bauherr nicht verlassen: Es allgemein üblich, dass der Käufer hierfür die Zahlung übernimmt. - Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
Der Gesetzgeber hat klar geregelt, wie sich der Verkauf eines Grundstückes gestaltet. Handschlaggeschäfte gehören bei Immobilien schon lange der Vergangenheit an. Heute geht ein Grundstück erst dann in den Besitz des Käufers über, wenn die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen wurde. Die Kosten für den Grundbucheintrag werden vom Grundbuchamt erhoben. Auf hausbauberater.de finden Sie Hinweise zum Aufbau eines Grundbuchs und die Kosten für Eintragungen im Grundbuch. - Grunderwerbsteuer
Geht es um das Grundstück, möchte auch der Staat einen Teil vom Kuchen abhaben: Die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Höhe schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Am besten sollten die Bauherren vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt anfragen, um die Kosten genau in Erfahrung zu bringen. Wie Sie Grunderwerbsteuer reduzieren können, erfahren Sie hier: www.hausbauberater.de - Grundstückskauf und Hausbau über einen Bauträger
Wird das Grundstück über einen Bauträger erworben erhöhen sich die Kosten der Grunderwerbsteuer enorm: Im Notarvertrag errechnet sich die Steuer aus dem gesamten Kaufpreis; wird nun auch noch der Hauspreis Bestandteil des Notarvertrags, steigert das die Höhe der Steuer weiter. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Bauträger das Grundstück kauft und erst später den Hausbauvertrag abschließt. Im Fachjargon wird das als "Koppelgeschäft" bezeichnet.
Baunebenkosten entstehen schon vor Baubeginn
- Bodengutachten
Bevor der Hausbau beginnen kann, muss geprüft werden, ob der Boden für die Belastung geeignet ist. Also muss ein Bodengutachten - oder Baugrundgutachten - erstellt werden.
Hinweise dazu finden Sie auf hausbauberater.de. - Vermessung
Das Grundstück muss vor dem eigentlichen Hausbau ordnungsgemäß vermessen werden. Das Ergebnis der Vermessung gehört zu den Unterlagen, die für den Bauantrag benötigt werden. Etliche Banken bestehen darauf, dass die Vermessungskosten vom Eigenkapital bezahlt werden. Die Kosten für die Vermessung sind in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt - allerdings variieren sie je nach Bundesland.
Siehe auch: hausbauberater.de - Baugenehmigung
Bevor ein Haus gebaut werden darf, muss eine Baugenehmigung vorliegen. Die Kosten hierfür errechnen sich aus vielen unterschiedlichen Faktoren. So erheben die örtlichen Gemeinden oder die Baubehörde unterschiedliche Gebühren für die Baugenehmigung. Würde man einen groben Durchschnitt ermitteln wollen, könnte man für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche etwa mit bis zu 800 Euro rechnen.
Weitere Hinweise zum Thema Baugenehmigung finden Sie auf www.hausbauberater.de - Prüfstatiker
Der Prüfstatiker hat eine kontrollierende Funktion, er überprüft die Arbeit der Statiker. In einigen Bundesländern ist es Pflicht, einen Prüfstatiker hinzuzuziehen. Handelt es sich bei dem Hausbau um ein Fertighaus, kommt der Prüfstatiker in der Regel automatisch. Wird Stein-auf-Stein gebaut, muss sich der Bauherr selbst um einen Prüfstatiker kümmern. Auch wenn der Hausbau komplikationslos verläuft, können die Gebühren für den Prüfstatiker bereits bis zu 2.500 Euro kosten. Schleichen sich jedoch Baumängel oder Fehler ein, kann diese Summe erheblich ansteigen. Der Grund liegt auf der Hand: Der Prüfstatiker kommt, stellt Mängel fest und kommt ein weiteres Mal, um die Behebung der Mängel zu überprüfen.
Je öfter er also zur Baustelle fahren muss, umso teurer wird seine Rechnung. Siehe auch hausbauberater.de. - Honorar des Architekten
Die Arbeit des Architekten gehört ebenfalls zu den Baunebenkosten. In der Regel kostet sie rund 15 Prozent der Gesamtsumme. Je nachdem, welche Vorstellungen der Bauherr hat, müssen weitere Honorare bezahlt werden.
Weitere Hinweise zum Architektenhonorar finden Sie auf www.hausbauberater.de
Die Nebenkosten während des Hausbaus
- Aushub
Mit den Kosten allein für den Aushub ist es noch nicht getan, der Abtransport und eine eventuelle Entsorgung kommen noch dazu. Die Höhe der Kosten hängt zu einem großen Teil von der Bodenbeschaffenheit ab: Ein leicht auszuhebender Boden gehört beispielsweise in die Bodenklasse 3 bis 5 und wird anders berechnet als etwa ein schwer felsiger Boden (Bodenklasse 7). - Baustraße
Beim Einsatz von schwerem Baugerät muss über eine Baustraße nachgedacht werden. Letztendlich ist eine Baustraße kostengünstiger als das Bergen eines Baufahrzeuges in einer vom Regen aufgeweichten Wiese. - Grundstücksberäumung
Manchmal stehen auf dem Baugrund noch Gebäude oder Bäume, die vor Baubeginn entfernt werden müssen. Gerade wenn es um Bäume geht, dürfen sie nicht immer einfach so entfernt werden, sondern es muss zuvor eine Genehmigung eingeholt werden. Somit setzen sich die Kosten aus der Genehmigung und dem Abtransport der beseitigten Güter oder Pflanzen zusammen. - Hausanschluss / Erschließungskosten
Auch die Hausanschlüsse gehören zu den Nebenkosten. Gas, Wasser, Abwasser, Strom und Telefon sind obligatorisch. Die Kosten für die Bereitstellung und die nötigen Arbeiten hierfür trägt der Bauherr. - Außenanlagen
Mit dem Bau eines Hauses ist es meist nicht getan. Vielleicht soll eine Einfahrt gepflastert oder die Terrasse schön gestaltet werden? Eventuell möchte der Bauherr eine Garage - oder zumindest einen Carport? Zu den Baunebenkosten zählen dann natürlich auch noch die Kosten für einen Garten, eine Hecke oder die Rasenfläche.
Versicherungen gehören auch zu den Nebenkosten beim Hausbau
Welche Versicherungen Sie während des Bauens und nach der Hausübergabe benötigen, finden Sie ausführlich auf www.neubau-versicherungen.de. An dieser Stelle führen wird die Punkte nur in aller Kürze auf:
- Bauleistungsversicherung
Die Bauleistungsversicherung schützt vor finanzielen Verlusten durch Baumängel und Diebstahl. Allerdings sollten sich die Bauherren das Kleingedruckte in den Verträgen genau durchlesen - wobei dies für jeden Vertrag gilt, gerade rund um den Hausbau. - Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist möglicherweise die wichtigste Versicherung für Bauherren. Sie deckt Haftpflichtschäden ab, etwa wenn Kinder unbefugt auf der Baustelle spielen und es zu einem Schaden kommt - Feuerrohbauversicherung
Die Feuer-Rohbauversicherung gilt als Pflichtversicherung, wenn die Finanzierung durch eine Bank erfolgt. Wie es die Bezeichnung bereits andeutet, bewahrt sie den Bauherrn im Brandfall vor dem finanziellen Ruin. - Baufertigstellungsversicherung
Die Baufertigstellungsversicherung ist ebenfalls wichtig. Beim Abschluss der Versicherung wird das Bauunternehmen genau geprüft. Die Versicherung hat natürlich großes Interesse daran, dass es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, das sie im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens zahlen müsste.
Ausführlichere Informationen zur Sicherung der Fertigstellung finden Sie auf www.hausbauberater.de - Bauhelferversicherung
Die Bauhelferversicherung deckt Schäden ab, die Bauhelfer erleiden können. Viele Bauherren setzen auf Eigenleistungen, deshalb helfen Familienmitglieder, Freunde oder Bekannte auf der Baustelle mit. Damit diese Personen abgesichert sind, ist die Bauhelferversicherung vorgeschrieben.
Fazit:
Alles in allem dürfen die Baunebenkosten keinesfalls unterschätzt werden. Es kann fatale Auswirkungen haben, wenn diese Kosten nicht in der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Jeder einzelne Punkt hilft, das gesamte Gefüge zusammenzuhalten. Bauherren sind gut beraten, wenn sie sich über die Höhe der Kosten sehr genau aufklären lassen. Die Gesamtkosten für den Hausbau sind in den seltensten Fällen die Summe aus dem Kaufpreis für ein Grundstück und den Baukosten.