Der Bauvertrag für private Bauvorhaben

Der Bauvertrag ist ein formloser Vertrag zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmen (Auftragnehmer) über die Durchführung von Bauleistungen gegen Entgelt. Aus dem Bauvertrag ergeben sich nach dem BGB eindeutige Verpflichtungen für das Bauunternehmen und den Bauherrn. Das Bauunternehmen verpflichtet sich zur Durchführung der beauftragten Bauleistung, der Bauherr zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung. Das Typische am Bauvertrag besteht darin, dass ein bestimmter Arbeitserfolg geschuldet wird, wofür das Bauunternehmen das Risiko zu tragen hat. Laut BGB bezieht sich der Bauvertrag auf den Hausbau oder bauliche Veränderungen.

Aus den gesetzlichen Bestimmungen ergeben sich diese Pflichten:

1. Pflichten des Bauunternehmens (Auftragnehmer) aus dem Bauvertrag
   Ordnungsgemäße Durchführung der beauftragten Bauleistung.
   Fachmännische Beratung und Information des Bauherren.
   Anzeigepflicht bei Überschreitung eines unverbindlichen Kostenvoranschlage.
   
   
2. Pflichten des Bauherrn (Auftraggeber) aus dem Bauvertrag
   Entrichtung der Vergütung nach mängelfreier Abnahme der Bauleistung seitens des Bauunternehmens.

Die Rechtsfolgen bei Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung durch das Bauunternehmen richten sich zunächst nach den allgemeinen Regeln über die Leistungsstörungen bei gegenseitigen Verträgen. Die Bestimmungen gegenüber den Mängeln enthalten für den Bauvertrag Sonderregelungen. Der wichtigste Aspekt dieser Bestimmungen ist der, dass bei mangelhafter Bauleistung primär ein Anspruch auf Nachbesserung, deren Kosten der Bauunternehmer zu tragen hat, besteht. Wird die Nachbesserung verweigert, verzögert oder ist sie nicht möglich, kann Wandlung, Minderung oder Schadensersatz in Form von Geld verlangt werden. Minderung, Wandlung und Schadensersatz haben als Mängelrechte nur nachrangige Bedeutungen.

Gewährleistungsansprüche des Bauherrn verjähren in 6 Monaten, bei Bauleistungen in 2 Jahren und bei Bauwerken in 5 Jahren. Berechnungdgrundlage bildet immer die erfolgte Abnahme. Bei arglistigem Handeln erfolgt die Verjährung erst nach 30 Jahren.

Fest steht, dass der Bauherr der Auftraggeber aller Bauleistung ist. In Eigenregie lässt er die Baumaßnahmen vorbereiten und durchführen. Das Bauunternehmen gilt als Auftragnehmer des Bauherrn. Dieser erbringt die geforderten Bauleistungen. Bei größeren Bauvorhaben kommen oftmals mittelständische Bauunternehmen zusammen, die gemeinsam in eine ARGE die Bauleistung ausführen. Alle ARGE-Mitglieder sind dazu verpflichtet, gemeinsam Sorge zu tragen, um die gesamte Bauleistung zu erbringen.

• Hausbau mit einem Generalunternehmer
  Das Bauunternehmen, auch Generalunternehmen, übernimmt laut Vertrag sämtliche Bauleistungen des Bauvorhabens. Jedem Bauherrn muss von Anfang an klar sein, dass einige Bauleistungen ebenfalls vom Subunternehmen erbracht werden. Ein Totalunternehmer bzw. der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Aufgaben, die mit dem Hausbau in Verbindung stehen. In beiden Fällen hat der Bauherr einen passenden Ansprechpartner für die Durchführung der Baumaßnahmen und bei allen Gewährleistungsfragen.
  
  
• Hausbau mit einem Generalübernehmer
  Ein Generalübernehmer übernimmt keine eigenen Bauleistungen, sondern beauftragt entweder reinen Generalunternehmer oder mehrerer Bauunternehmen. Er koordiniert im wesentlichen Fall und plant alle Baumaßnahmen.
  
  
• Hausbau mit einem Bauträger
  Darüber hinaus kann im Bauvorhaben auch ein Bauträger beteiligt sein. Ein Bauträger hat die Pflicht, einen Käufer zum Festpreis das Eigentum am Grundstück zu vermitteln und darauf ein Haus zu errichten. Daneben sind Architekten als „Projektsteuerung“ für Koordinierungsfragen und andere Spezialfachleute, wie zum Beispiel für Schallschutz, Statik und Wärme am Bauvorhaben beteiligt.

Die Leistungsvereinbarung im Bauvertrag

Es ist wichtig, dass in dem Bauvertrag alle wichtigen Punkte Regelungen finden, die für das Bauvorhaben unabdingbar sind. Die detaillierte Festlegung der zu erbringenden Bauleistungen und anderer Fragen über die Bauabwicklung darf dabei nicht an Bedeutung verlieren. Wer zum Zeitpunkt der klärungsbedürftigen Aspekte nicht anwesend ist, kann im Streitfall nicht mit Vorteilen rechnen.

Vereinbarung über die Höhe der Vergütung im Bauvertrag

Die Vergütungshöhe, die der Bauherr zu entrichten hat, richtet sich grundsätzlich nach einer freien Vereinbarung zwischen beiden Vertragsparteien. Wenn die Vergütungsvereinbarung nicht abgeschlossen wird, so bestimmt sich die Vergütungshöhe nach einer „Taxe“, wie zum Beispiel: die HOAI. Die vereinbarte Vergütung besteht natürlich in Bezug auf eine Geldleistung. Sie deckt neben der Bauleistung üblicherweise auch die anfallenden Nebenkosten, wie beispielsweise: Fahrtkosten etc. mit ab, soweit keine anderen Vereinbarungen getroffen sind. Die Vergütung kann im Bauvertrag als Einheitspreis vereinbart werden. Dadurch wird die Vergütung anhand von Positionen eines Leistungsverhältnisses und der Mengen abzurechnen. Dazu ist ein Aufmaß erforderlich. In diesem Zusammenhang trägt der Bauherr das Risiko einer Massenerhöhung bei der Ausführung gegenüber dem Bauunternehmen.

Darüber hinaus ist bei einer Pauschalpreisvereinbarung nur die erbrachte Bauleistung zu entrichten, die im Bauvertrag durch eine detaillierte Baubeschreibung oder durch das Bauleistungsziel festgelegt ist, eine pauschale Vergütung vereinbart. Wenn innerhalb der Bauleistungsausführung Änderungen auftreten, haben diese keinen Einfluss auf die vereinbarte Vergütungsvereinbarung. Das Risiko liegt in diesem Fall beim Bauunternehmen. In einigen Fällen ist es möglich, dass bei kleinen Änderungen (Grenze liegt bei 20 Prozent) nach unten bzw. nach oben hin der Pauschalpreis auch ohne schriftliche Festlegung angepasst wird. Wenn der Pauschalpreis als Festpreis im Bauvertrag angegeben ist, darf dieser nicht einfach abgeändert werden. Wenn die Vergütung nach Zeit vereinbart wird, hat das Bauunternehmen das Recht vom Bauherrn eine Bezahlung nach Arbeitszeit- und Materialaufwand zu bekommen.
Welche Vergütungsvereinbarung letztendlich die Vertragsparteien treffen, die Bezahlung ist faktisch bei der Bauabnahme fällig.

Die Regelungen über Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung im Bauvertrag

In vielen heutigen Bauverträgen fehlen einfach die eindeutigen Regelungen zum  Baubeginn, der Bauzeit und zum Fertigstellungstermin. Es ist daher empfehlenswert, ausführliche Regelungen zu vereinbaren. Die Einhaltung der Bauzeit und vom Fertigstellungstermin sollte daher, wenn möglich, mit einer vertraglichen Strafe zusammengekoppelt sein. Ferner kann, soweit gewünscht, im Bauvertrag einen kompletten Bauzeitenplan zum Bestandteil gemacht werden.

Warum eine detaillierte Baubeschreibung im Bauvertrag so wichtig ist

Durch die Baubeschreibung im Bauvertrag wird für jede Partei festgelegt, welche Leistungspflichten das Bauunternehmen hat. Gerade beim schlüsselfertigen Hausbau spielt die detaillierte Baubeschreibung eine wichtige Rolle. Durch die Baubeschreibung erkennt jeder Fachmann sofort, wie die Bauträgerausstattung eingestuft werden kann. Selbst wenn die vertragsgegenständliche Baubeschreibung im Bauvertrag unzureichend oder lückenhaft ist, schuldet der Bauunternehmer nur die vereinbarten Leistungen. In den meisten Fällen werden dann während des Bauens Nachträge vereinbart, die natürlich als Sonderwünsche zu Buche schlagen, also zusätzliches Geld kosten.

Wie relevant die Genauigkeit der Baubeschreibung ist und wie vollständig sie sein muss, hängt von einigen Faktoren ab, wie der Hausbau gestaltet wird.

Grundsätzlich gehören zu einer optimalen Bauschreibung

• die richtige Begriffswahl
• Sonderwünsche
• Eigenleistung
• Angaben zu den erbrachten Planungsleistungen
• Objektbeschreibung / Hausbauvorhabenbeschreibung
• Zeichnungen und Pläne
• Angaben zum Grundstück
• detaillierte Beschreibung der Baukonstruktion
• Beschreibung der Heizungsanlagen, Trinkwassererwärmung und ggf. Lüftungsanlagen
• Definition der Sanitär- und Elektroinstallation
• Erläuterungen der zu erbringenden Leistungen an Außenanlagen

Vereinbarung zur Bauabnahme

1. Bauvertrag auf der Basis Festpreis oder Kostenvoranschlag

Wenn vorab für die Übersicht der Baukosten ein Kostenvoranschlag erstellt wurde, so sind zwei Dinge zu unterscheiden:

1. Sofern das Bauunternehmen in dem Kostenvoranschlag seine Preise als Festpreis deklariert hat, gilt dieser als wichtiger Vertragsbestandteil.
2. Ist jedoch eine unverbindliche Berechnung der voraussichtlichen Baukosten vorgenommen worden, bildet dieser Kostenvoranschlag für beide Parteienseiten nur einen Richtwert.

Wenn jedoch der Kostenvoranschlag essenziell überschritten wird, kann der Bauherr eine Vertragskündigung nach § 650 BGB vornehmen. Er muss allerdings für die bereits geleistete Arbeit die Vergütung zahlen. Wann eine Überschreitung des Kostenvoranschlages als „wesentlich“ anzusehen ist, richtet sich nach den einzelnen Fällen. Als Überschreitungen zählen von mehr als 10 Prozent bis 25 Prozent. Das Bauunternehmen hat aber die Pflicht, seine Auftraggeber, also die Bauherren, über jede Überschreitung sofort zu informieren.

Bauvertrag und Mängelhaftung

Ist die Arbeit nicht so erfolgt, wie sich der Bauherr eigentlich gewünscht hätte, so kann dieser Nacherfüllung nach §§ 634 Nr. 1, 635 BGB) verlangen. Das Bauunternehmen bekommt hierbei die Gelegenheit, alle Mängel zu beseitigen oder im schlimmsten Fall die Herstellung eines neuen Bauwerks. Zwischen diesen beiden Varianten kann das Bauunternehmen wählen. Als Alternative kann der Bauherr gemäß §§ 634, 637 BGB ein Aufforderungsschriftsatz an dem Bauunternehmen mit einer Fristsetzung aufstellen und ihm klar und deutlich erklären, wer die Mängelbeseitigung - ob die Mitarbeiter des Bauunternehmens oder der Bauherr selbst - durchzuführen hat und in welcher Form er den Aufwendungsersatz verlangen möchte. In diesem Zusammenhang steht dem Bauherrn ein Anspruch auf einer Vorschusszahlung bezüglich der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu. Andererseits hat der Bauherr die Möglichkeit, nach §§ 636, 323, 326 Abs. 1 Satz 3 BGB vom Vertrag zurückzutreten oder gemäß § 638 BGB die Vergütungszahlung zu mindern. Die Rechte der Bauherren sind verschuldensabhängig. In dem Fall der schuldhaften Pflichtverletzung des Bauunternehmens kann der Bauherr nach §§ 636, 280 ff, 311 a BGB „Schadensersatz statt der gewünschten Arbeitsleistung“ verlangen. Für dieses Bauherrnrecht besteht eine Verjährungsfrist von zwei Jahren und bei Bauwerken sogar fünf Jahre. Diese beginnen jeweils ab der Bauabnahme.

Vereinbarung von Abschlagszahlungen um Bauvertrag

Damit das Bauunternehmen einen Ausgleich für die wirtschaftlichen Nachteile bekommt, enthält das BGB zwei unterschiedliche Regelungen:

1. Das Bauunternehmen hat das Recht für seine erbrachten Leistungen, auch wenn diese nur zum Teil ausgeführt wurden, gemäß § 632a BGB eine Abschlagszahlung zu verlangen. Abschlagszahlungen sind sogenannte Anzahlungen auf die Vergütung der gesamten Arbeit, die das Bauunternehmen im Kontext der Schlussrechnung erst abzugelten hat.
2. Im Gegenzug dazu hat das Bauunternehmen die Möglichkeit, für seine bereits erbrachten Leistungen vom Bauherrn eine Sicherheit zu verlangen; welche zum einen beispielsweise eine Garantie der Kreditbank ist und zum anderen bis zur Höhe der Vergütungsansprüche nach § 648 a BGB) gefordert werden kann.

Unternehmerpfandrecht der Forderungsansprüche aus dem Bauvertrag

Das Bauunternehmen hat für seine Forderungsansprüche aus dem Bauvertrag nach § 647 BGB ein gesetzliches Pfandrecht an den von ihm erbrachten Leistungen des Bauherrn. Die Einräumung einer sogenannten Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bauherrn kann das Bauunternehmen gemäß § 648 BGB nur dann verlangen, wenn er keine Sicherheiten gestellt hat. Ansonsten wird hier von einer unzulässigen Übersicherung gesprochen.

Bauvertrag und steuerliche Aspekte     

Eine Grunderwerbssteuer findet dann Anwendung, sobald sich die Grundstückseigentümer (oder ein Verwaltungsberechtigter) wechseln. Der Grunderwerbsteuer unterliegt vorrangig Kaufverträgen und gibt es in Deutschland seit 1983.

Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind zum Beispiel:

• Grundstückskauf durch den Ehegatten.
• Grundstückskauf durch Verwandte erster Linie.
• Erwerb durch Todesfall des Ehegatten.
• Erwerb durch Nachlass.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis (eine Gegenleistung) oder (ohne Gegenleistung / ohne Ermittlungserfolg) nach dem Einheitswert des Grundstücks. In der Grunderwerbsteuer dürfen keine Bauleistungen einbezogen werden.

Überblick über die wichtigsten Regelungen im Bauvertrag

1. Vor Vertragsabschluss
   Baugrund überprüfen (Baugrunduntersuchung).
   Sicherstellung der Erschließung, Ver- und Entsorgung.
   Maßnahmen der regenerativen Energieeinsetzung.
   
   
2. Beim Vertragsabschluss
   Festlegung der Grundstücks- und Gebäudefakten.
   Definition aller Ausstattungs- und Konstruktionsmöglichkeiten.
   Festhaltung von Baubeginn-, Bauzeit- und Fertigstellungsterminen.
   Vereinbarung der Vergütungs- und Abschlagszahlungen.
   Versicherungsschutz.
   
   
3. Nach Vertragsabschluss
   Sicherstellung der Baubetreuung.
   Präzise Durchführung der Bauabnahmen.
   Einhaltung aller Regeltechniken.

BGB Bauvertrag vs. VOB Bauvertrag

Beide Vertragstypen beinhalten einige deutliche Unterschiede, über die die Vertragspartner Bescheid wissen sollten:

• Wenn die VOB/B im Vertragswerk Anwendung finden soll, so muss dies  ausdrücklich schriftlich vereinbart werden.
• Nach VOB/B beträgt die Gewährleistungsfrist vier Jahre, bei einem BGB-Werkvertrag hingegen 5 Jahre.
• Kann der Bauunternehmer festgestellte Mängel nicht beheben, berechtigt dies laut BGB zum Vertragsrücktritt. Die VOB/B sieht dieses Recht nicht vor. Hier bleibt dem Bauherrn nur das Recht auf  Preisminderung oder Schadenersatz.
• Einfacher macht es die VOB/B dem Bauherrn, wenn er vor der Abnahme den Vertrag auflösen will. Insbesondere bei einer Insolvenz des Bauunternehmers wäre dies eine Option, die im BGB-Werkvertrag nicht vorgesehen ist.
• Die VOB/B fordert eine prüfbare Rechnung, während ein BGB-Vertrag eine automatische Fälligkeit spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme vorsieht.

Der Verbraucherbauvertrag

Mit Einführung des Verbraucherbauvertrages nach § 650 i BGB hat der Gesetzgeber die Rechte privater Bauherren deutlich verbessert. Dieser sollte angewandt werden, wenn ein Verbraucher ein Hausbauunternehmen mit dem Neubau eines Gebäudes beauftragt. Auch erhebliche Umbaumaßnahmen können mit dem Verbraucherbauvertrag in Auftrag gegeben werden.

Unklar ist noch, ob es für die Wirksamkeit eines solchen Vertrages unbedingt eines Vertrages mit einem Generalunternehmer bedarf. Somit wäre ein Verbraucherbauvertrag nur wirksam, wenn der Bauherr sich für den Hausbau aus einer Hand entscheidet. Vom Bundesgerichtshof soll nun geklärt werden, ob er ebenso bei der Auftragsvergabe für einzelne Gewerke geschlossen werden kann.

Diese Regelungen gelten bei einem Verbraucherbauvertrag:

1. Dieser Vertrag muss zwingend schriftlich abgeschlossen werden.
2. Einen Verbraucherbauvertrag kann der Verbraucher nach Vertragsabschluss innerhalb von 14 widerrufen.
3. Fehlt im Vertragswerk die Widerrufsklausel, beträgt das Widerrufsrecht maximal zwölf Monate.
   Zu beachten ist hierbei, dass dieses Recht nicht gilt, wenn der Vertrag bei einem Notar geschlossen wurde. Hier geht der Gesetzgeber berechtigterweise davon aus, das Verbraucher durch die Vorschriften des Beurkundungsgesetzes ausreichend geschützt sind.
4. Verbraucher haben einen Anspruch auf eine präzise Bauleistungsbeschreibung. In dieser ist der Leistungsumfang der vereinbarten Bauleistungen detailliert zu beschreiben.
5. Das beauftragte Bauunternehmen muss dem Bauherrn sämtliche wichtigen Planungsunterlagen übergeben.
6. Beim Verbraucherbauvertrag sind Abschlagszahlungen auf insgesamt 90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt. Einzige Ausnahme bildet ein Vertrag mit einem Bauträger.
7. Bauunternehmen sind verpflichtet, entweder einen verbindlichen Fertigstellungstermin zu benennen oder die geplante Bauzeit im Vertrag zu fixieren.
8. Die Gewährleistung für Baumängel beträgt fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme.
9. Die Abnahmefrist zur Abnahme der Bauleistungen beträgt 10 bis 14 Tage.

Tipp

Soll ein Generalunternehmer oder Generalübernehmer mit dem Hausbau beaufragt werden, sollten sich Verbraucher einzig auf den Verbraucherbauvertrag einlassen!