Schnäppchenhäuser

Wenn der Neubau steht, erfolgt eine Bauabnahme, die gern auch mit dem Ausdruck "Hausübergabe" umschrieben wird. Jedoch kann der Begriff "Hausübergabe" darüber hinwegtäuschen, dass die Abnahme zu den wichtigsten Rechtsakten beim Hausbau gehört.  Mit der Bauabnahme geht eine Änderung des Rechtsverhältnisses zwischen dem Bauherren und dem beauftragten Bauunternehmen einher. Nehmen Sie zum Beispiel Ihr Eigenheim als "Frei von Mängeln" ab, müssten Sie ab diesem Zeitpunkt dem Unternehmer nachweisen, dass ein im Nachhinein gefundener Baumangel auf einer ungenügenden, vertraglich geschuldeten Bauleistung beruht.

In Bezug auf die Bauabnahme raten wir unseren Bauherren, sich schon vor der eigentlichen Bauabnahme zu vergewissern, dass die im Leistungsumfang enthaltenen Arbeiten vollständig und fachgerecht ausgeführt worden sind. Wer nicht einschätzen kann, ob die Bauleistungen in Ordnung und frei von versteckten Mängeln sind, sollte einen kompetenten Bausachverständigen hinzuziehen, auch wenn dieser vielleicht zwischen 1.500 und 3.000 Euro kostet. Dies kann Ihr Architekt sein oder auch ein von der Handwerkskammer empfohlener Bauprofi sein, welcher Sie dann auch der Bauabnahme begleitet.

Bei einer Bauabnahme sollten also die am Hausbau Beteiligten, Ihr Sachverständiger, Ihr Architekt und vielleicht auch Ihr Bauberater zugegen sein. Während Sie vielleicht nicht einschätzen können, welche Rechte Sie bei einer Bauabnahme geltend machen können, fällt diese Einschätzung einem kompetenten Bauprofi nicht schwer.

Das Protokoll für die Abnahme des Bauwerks

Zu einer ordentlichen Bauabnahme gehört auch ein Abnahmeprotokoll, in welchem alle Baumängel aufgeführt werden, so klein sie auch sein mögen. Bei Kleinigkeiten empfiehlt es sich, gleich im Protokoll zu vermerken, wann und in welcher Weise der Mangel abgestellt wird und von wem. Diesem Abnahmeprotokoll sollten Sie wie der gesamten Bauabnahme überhaupt Ihre größte Aufmerksamkeit widmen. In das Abnahmeprotokoll gehören die formalen Angaben, wie zum Beispiel die Benennung der Anwesenden, das Datum und der Abnahmeort. Zudem ist das Protokoll nach erfolgte Hausabnahme von jedem Beteiligten zu unterschreiben.

Verweigerung der Abnahme

Sofern Sie bei der Bauabnahme auf gravierende Mängel stoßen, kann die Abnahme des Bauwerks unter Umständen auch verweigert werden. Hierbei ist allerdings größte Vorsicht walten zu lassen. Eine Abnahmeverweigerung sollte nur in Absprache mit einem unabhängigen Bausachverständigen erfolgen, der im Zweifelsfall auch für eine Falschberatung oder Fehleinschätzung haftbar gemacht werden kann. Ein gravierender Mangel läge vor, wenn Ihr Eigenheim in seiner Nutzung nachhaltig beeinträchtigt ist. Fehlen noch die Treppengeländer und/ oder ist die Heizungs- und/ oder Sanitärinstallation nicht funktionsfähig, dürften dies gravierende Mängel sein. Aber auch die Summe vieler kleinerer Mängel dazu führen, dass eine Nutzung als unzumutbar einzuschätzen ist.

Welche Arten der Abnahme gibt es?

Die Abnahme einzelner Gewerke nach deren Fertigstellung oder die teilweise Abnahme bei einem größeren Bauvolumen sind Teil der heute im Handwerk üblichen Vorgehensweisen, um sicherzustellen, dass beide Seiten, Bauherr und Handwerker befriedigt werden. Die quasi nach Etappen eingeteilte Bauabnahme besitzt den großen Vorteil, dass Beanstandungen seitens des Bauherren in einer noch frühen Phase reguliert werden können. Erfolgt die Beanstandung nach Beendigung aller Baumaßnahmen, kann die Ausbesserung oder Reparatur weit größere Kosten verursachen.
Bauabnahmen beinhalten mehrere rechtlich relevante Formen, die in der VOB niedergelegt sind und im Streitfall ausschlaggebend für eine gerichtliche Entscheidung sein können. Die VOB ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. 

Ausdrückliche Abnahme

Der Auftragnehmer, in der Regel der Handwerker verlangt die Abnahme der Arbeit nach § 12 der VOB innerhalb von 12 Werktagen. Es können aber auch andere Fristen vereinbart werden. Erfolgt keine Abnahme durch den Auftraggeber in dem angegebenen Zeitraum, geht die Leistungs- und Vergütungsgefahr an den Auftraggeber. Das bedeutet im Grunde, dass der Auftraggeber nachträgliche Beanstandungen nicht mehr geltend machen kann.

Fiktive Abnahme

Die fiktive Abnahme ist einerseits die Folge der nicht erfolgten Abnahme innerhalb von 12 Tagen der ausdrücklichen Abnahmeaufforderung durch den Handwerker oder die Inbetriebnahme oder Nutzung ohne Abnahme des fertiggestellten Gewerkes innerhalb von 6 Tagen durch den Auftraggeber.

Stillschweigende Abnahme

Die stillschweigende oder konkludente Abnahme ist dann gegeben, wenn der Auftragnehmer aus dem Verhalten des Auftraggebers schließen kann, das die erbrachten Leistungen als vertragsgerecht anerkannt werden. Zum Beispiel die Annahme und Nutzung von fertiggestellten Bereichen ohne ausdrückliche Abnahme oder die augenscheinliche Abnahme ohne Einspruch.

Förmliche Abnahme

Die förmliche Abnahme erfolgt auf Verlangen einer der beiden Vertragsparteien. Der Auftragsnehmer teilt die Fertigstellung der vereinbarten Bauleistungen dem Auftraggeber mit und bittet um Abnahme in der vertraglich festgelegten Frist oder in den Fristen der VOB § 12 Abs. 4. Die förmliche Abnahme soll klarstellen, ob Auftragnehmer und Auftraggeber mit dem Ergebnis der Arbeiten zufrieden sind. Bei der förmlichen Abnahme werden unterschiedliche Standpunkte schriftlich festgehalten und dienen als Grundlage für weitere Maßnahmen. Bei wesentlichen Mängeln wird der Auftraggeber die Abnahme verweigern und eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann der Auftraggeber den Auftrag entziehen und einen anderen Handwerker beauftragen. Die förmliche Abnahme erfolgt immer vonseiten des Auftraggebers und kann auch ohne den Auftragnehmer erfolgen, wenn dieser der Einladung nicht folgt.

Was bewirkt die Abnahme?

  1. Die Verjährungsfrist für Mängel beginnt.
  2. Die Gefahr für die Bauleistung geht auf den Auftraggeber über.
  3. Die Beweislast für später festgestellte Mängel geht an den Auftraggeber.
  4. Ansprüche aufgrund erkannter und nicht vorgehaltener Mängel können nicht mehr durchgesetzt werden.
  5. Nicht vorbehaltene Vertragsstrafen können nicht mehr eingefordert werden.

Siehe auch: https://www.hausbauberater.de/abnahme

 

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