Der Architektenvertrag und das Architektenrecht

Ein Architekt, der sein Handwerk versteht, hat kreatives Blut in den Adern. Er plant einzigartige Gebäude und kann diese Pläne genauso umsetzen und verwirklichen lassen. In Zusammenarbeit und in Absprache mit dem Bauherren entwickelt der Architekt eine individuelle Lösung für die Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn. Nur so kann das Aufgabenziel wie in der Planung umgesetzt werden. Im Prozess der wird die passende Form und die genaue Gestaltung des Bauwerkes entwickelt. Jeder Bauherr wünscht sich ein perfektes Gebäude mit ansprechender Architektur. Der Erfolg des Bauvorhabens entscheidet sich häufig bereits in der Planung und der Vorbereitung der Erstellung. Daher sollte vertraglich genau geklärt werden, welche Aufgaben der Architekt hat und zu welchen Konditionen er arbeitet.

Aufgaben eines Architekten

Die Architekten übernehmen u. a. folgende Aufgaben:

1. Beratung (in allen baulichen Fragen)
2. Bauplanung (in den Plänen sind alle wichtigen Maße versehen und sind bis zur Baufertigstellung zu benutzen)
3. Statik und Konstruktion (von statischen Berechnungen zum Nachweis des Wärmeschutzes über Schall- und Brandschutz bis zu Schalungs- und Bewehrungsplänen)
4. Baubetreuung (von der Hausbauplanung bis zur Hausbau-Fertigstellung, Übernahme aller Terminvereinbarungen und Kontrolle aller Unternehmer)

Was ist ein Architektenvertrag?

Zwischen Bauherrn (Auftraggeber) und Architekt (Auftragnehmer) muss eine rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen werden. In dieser werden die vom Architekten zu erbringenden Leistungen und die dafür zu leistende Vergütung genau definiert.

Abgrenzug Architekt und Bauingenieur

Ein Architektenvertrag kann auch von bauvorlageberechtigten Bauingenieuren mit dem Bauherrn abgeschlossen werden. Der Unterschied zwischen einem Architekten und einem Ingenieur im Bauwesen besteht überwiegend darin, dass Architekten eher zu gestalterischer Ausdrucksfähigkeit neigen, während Bauingenieure deutlich mathematisch-logisch orientiert sind. Es ist insofern für den Bauherrn durchaus von Bedeutung zu wissen, welchen berufsständischen Hintergrund sein Auftragnehmer hat. Unterlässt der Auftragnehmer die Aufklärung, könnte sich für den Auftraggeber Kündigungsgrund ergeben.

Das Recht auf Vertretung

Der Bauherr hat natürlich auch das Recht auf eine Vertretung. Wenn beide Eheleute einen Architektenvertrag unterschreiben, allerdings nur einer als Bauherr bezeichnet wird, wird dies in der Regel als „Schuldbeitritt“ angesehen. Sofern nur ein Ehepartner den Architektenvertrag unterschreibt, allerdings beide als Bauherren eingetragen werden, ist der Unterschreibende der Vertreter im Sinne nach den allgemein zivilrechtlichen Bestimmungen.

Zustandekommen einen Architektenvertrages

Wann letztendlich ein Architektenvertrag zustande kommt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Daher sind Unterscheidungen und Abgrenzungen zwischen Akquise, Vorvertrag und dem Architektenvertrag genau zu definieren.

Der Unterschied zwischen Akquise und dem Architektenvertrag

Auf dem Wege zur rechtsverbindlichen Architektenbeauftragung steht eine sogenannte „Grauzone“ im Raum. Diese gilt als Leistungsbereich und wird lediglich als Werbetätigkeit angesehen. Allerdings können es auch Leistungen sein, die keine unerheblichen Vorarbeiten umfassen, ohne dass der Architekt eine Bezahlung verlangen kann. Demgegenüber sind nicht alle Architektenleistungen, die bei der Vertragsschließung mit dem Bauherrn vereinbart wurden, kostenpflichtige Regelleistungen.
Immer wieder kommt es zur Feststellung von zahlreichen Mängeln nach Vertragsabschluss. Kommt es zum Streitfall, helfen dem Bauherren meist unabhängige Zeugen, um beim gerichtlichen Verfahren die Beweislage und die eigenen Interessen gegenüber dem Architekten durchzusetzen, der seine Leistungen angeblich „kostenfrei“ angeboten hatte. Zu beachten ist, dass Architekten unter Umständen auch ohne eine schriftliche oder mündliche Vereinbarung Anspruch auf ein Honorar für erbrachte Leistungen haben. Dazu wurde ein Rechtssatz entwickelt, der besagt, dass jede Beauftragung eines Architekten über einen entsprechenden Vertrag mit Vergütungsfolgen geregelt werden muss. Das ist gerade dann sinnvoll, wenn die verlangte Leistung mit enorm großem Arbeitsaufwand und Kosten verbunden ist. In der Regel ist von der Zahlungsmodalität der Planungsmaßnahmen des Architekten auszugehen, auch wenn der Architekt sich noch in der Vorplanung befindet. Daher müssen die Bauherren beachten, dass die Architekten nur gegen Vergütung arbeiten, sobald es sich hierbei um eine Leistung mit großem Umfang handelt. Die Bauherren können deshalb nur von einer unverbindlichen Vorarbeit gegen Leistungszahlung ausgehen, wenn die typischen Architektenleistungen in Anspruch genommen werden. In diesem Fall bedeutet „unverbindlich“, dass die Bauherren keine Zusatzarbeiten an den Architekten vergeben müssen. Falls bereits schon Leistungen des Architekten erfolgt sind, müssen diese vergütet werden. Andere Regelungen gelten nur dann, wenn die Leistungen des Architekten mangelhaft sind. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Pläne falsch oder in wesentlichen Bereichen unvollständig sind. Wenn im Gegenzug von einer kostenlosen Beauftragung die Rede ist, arbeitet der Architekt oftmals mit einem Investor zusammen. Dabei muss der Architekt seine Arbeit machen und in unverbindliche Vorleistung gehen. Das bedeutet, er erstellt Pläne unter dem Gesichtspunkt, dass der Investor ein Grundstück kauft und darauf sein geplantes Vorhaben ausführen möchte. Hierbei muss der Architekt wichtige Unterlagen abliefern, die der Investor benötigt, um das Konzept gegenüber Dritten wie Banken und Behörden vorzustellen. Die Vereinbarung über die Gegenleistung wird nach der Beauftragung des Architekten zugesichert, aber nur dann, wenn es wirklich zum Bauvorhaben kommt. Nur in diesem Fall kann der Architekt einen Honoraranspruch rückwirkend geltend machen.

Unterschied zwischen Vorvertrag und Architektenvertrag

In einigen Fällen ist es üblich, dass die Parteien einen gesonderten Vorvertrag abschließen. Derartige Verträge sollten alle wichtigen Punkte enthalten, die vor dem Abschluss des Haupt-Architektenvertrages festgelegt werden müssen. Wenn noch tatsächliche oder noch rechtliche Hindernisse im Raum stehen, ist ein Abschluss unnötig.

• In diesem Vorvertrag können die Parteien beispielsweise festlegen, dass das Honorar in einer zusätzlichen Vereinbarung geregelt ist und hierbei vom Mindestsatz auszugehen ist.
• Oftmals wird der Vorvertrag vom Architekten durch eine „Verpflichtungserklärung“ ersetzt. Darin verpflichtet sich der Bauherr, dass es tatsächlich zum Abschluss eines Architektenvertrags mit allen vereinbarten Grundleistungen kommt.

Wann und wie kommt ein Architektenvertrag zustande?

1. Ein Architektenvertrag ist mit einem Dienstleistungsvertrag gleichzustellen. Daher kommt auch der Architektenvertrag durch Angebot und Annahme zweier Parteien zustande. Die Voraussetzung ist, dass sich beide Parteien bereits über alle wichtigen Bedingungen einig sind. Relevante Bestimmungen sind die Architektenaufgaben und natürlich die Vergütung, die der Bauherr zu entrichten hat.
2. Der Architektenvertrag gilt als eine Art Erklärung und muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Zu beachten ist, dass nicht jeder Beschäftigte des Architekten eine Vertretungsbefugnis haben wird. Daher kann auch ein Beschäftigter ohne jegliche Vertretungsbefugnis gegenüber dem Bauherrn keine Erklärungen abgeben.
3. Die Einigung bezüglich des Architektenvertrages erfolgt durch eine ausdrückliche Erklärung. Diese gilt entweder in mündlicher oder schriftlicher Form. Schriftliche Verträge werden heutzutage durch individuelle Niederschriften oder durch vorformulierte Inhalte abgeschlossen.

Mündliche erteilter Auftrag an den Architekten

In einigen Fällen wird der Architektenvertrag „mündlich“ vereinbart. Anschließend müssen beide Parteien ein Bestätigungsschreiben unterzeichnen. Dieses dient vor allem auch als Beweissicherung, wenn es zum Streitfall kommt. Grundsätzlich gilt das Bestätigungsschreibung für die vertraglichen Abmachungen zwischen Kaufleuten. Voraussetzung dabei ist, dass die Parteien eine mündliche Vereinbarung getroffen haben. Der Inhalt des Bestätigungsschreibens muss klare und präzise Vorstellungen über den Vertrag beinhalten und ist gleichzeitig eine Zusicherung gegenüber dem anderen, dass diese Bestimmungen rechtsverbindlich gewünscht sind. Sofern keine der beteiligten Parteien dem Bestätigungsschreiben widerspricht, ist der Vertragsabschluss besiegelt. Schweigen gilt in diesem Fall als Zustimmung.

Andere Regeln gelten nur dann, wenn das Bestätigungsschreiben einen anderen Inhalt aufweist, als in der mündlichen Vertragsverhandlung besprochen wurde. In diesem Fall kann keine erfolgreiche Rechtswirkung eintreten.

Alternativ zum Bestätigungsschreiben für Kaufleute gibt es die Zeugenhilfe zur Besiegelung der Vereinbarungen. Dieser Zeuge muss nach den Vertragsverhandlungen ein genaues Gesprächsprotokoll unterschreiben. Sofern der Bauherr kein Kaufmann ist, wird hierbei nicht vom Bestätigungsschreiben, sondern von einer Auftragsbestätigung gesprochen. Wenn die Auftragsbestätigung allerdings vom Inhalt des Angebots abweicht, kann das Schreiben vom Bauherrn abgelehnt werden. Im Gegensatz zum Bestätigungsschreiben der Kaufleute bedeutet in diesem Rahmen das Schweigen des Bauherrn also keine Zustimmung. Da es hier an einer Willenserklärung fehlt, ist demzufolge auch der Vertrag unwirksam.

Andererseits ist eine weitere Alternative denkbar: eine stillschweigende Erklärung zwischen beiden Parteien. Solch ein Vertragsabschluss kommt nur dann zustande, wenn beide Parteien im Nachhinein zum Schluss gekommen sind, sich vertraglich zu binden.

Honorar des Architekten

Das Architektenhonorar richtet sich nach den Empfehlungen der HOAI. Die Höhe wird im Vertrag vereinbart. Da in der HOAI für einzelne Architektenleistungen Höchst- und Mindestsätze festgelegt sind, haben die Parteien Verhandlungsraum für die vertragliche Vereinbarung. Siehe auch www.hausbauberater.de/bauwissen/abrechnung-und-kosten-des-architekten

Wann ist ein Architektenvertrag unwirksam?

Es gibt etliche Gründe, warum ein Architektenvertrag unwirksam werden kann. Nachfolgende Gründe gehören u. a. dazu:

• Verstoß gegen Formvorschriften
  Das Gesetz hat grundsätzlich keine bestimmte Form vorgeschrieben, die für den Vertragsabschluss vorgesehen ist. Allerdings ist zu beachten, dass besondere Abmachungen in schriftlicher Form festzulegen sind, wie zum Beispiel bei der Nebenkostenpauschale, bei Modernisierungs- oder Umbauzuschlägen sowie bei Vereinbarungen der Unter- oder Überschreitung des Mindestsatzes.
• Verstoß gegen das Koppelungsverbot
  Auf keinen Fall zulässig ist es, wenn der Architekt als Vermittler tätig wird. Das bedeutet, dass er ein Grundstück zur Vermittlung hat und dieses verkaufen möchte. Allerdings möchte er dabei auch beeinflussen, dass sich die Grundstückskäufer im Rahmen des Kaufs dazu verpflichten, keine Leistungen eines anderen Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Bauträger, gewerbsmäßige Generalunternehmer, die als Architekt tätig sind, Wohnungsbauunternehmen, aber auch Generalunternehmer sind hiervon auszunehmen.
• Schwarzarbeit
  Schwarzarbeit ist ein gesetzlicher Verstoß. Daher wird der Architektenvertrag unwirksam.
• Honorarvereinbarung ohne Umsatzsteuer
  Sobald die Parteien die Architektenleistungen vereinbaren, ist auf keinen Fall das Honorar ohne Umsatzsteuer zu berücksichtigen. Auch in diesem Fall ist die Architektenvereinbarung unwirksam.

Inhalt eines Architektenvertrages

Die Aufgaben eines Architekten gehen meist weit über die Hausplanung hinaus. Geregelt werden die Architektenleistungen in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI unterteilt die Arbeit des Architekten in 9 Leistungsphasen:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vergabevorbereitung
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Bauüberwachung
9. Baubetreuung

Der Architektenvertrag kann darüber hinaus die Erbringung des Leistungsumfangs genau definieren:

1. Grundleistungen
   Hierzu zählen alle 9 Leistungsphasen
   
   
2. Besondere Leistungen
   Solche Leistungen können u. a. sein:
   - Umweltverträglichkeit prüfen
   - Finanzierungsplan aufstellen
   - Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung
   - Zeit- und Organisationsplan aufstellen
   - Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen
   - Detaillierte Modelle erarbeiten
   - Mitwirkung bei der Zustimmungsbeschaffung von den Nachbarn
   - Zahlungsplan aufstellen, überwachen und fortschreiben
   - Ausrüstungs- und Inventarverzeichnisse aufstellen
   - Objektbeobachtung, Objektüberwachung und Objektverwaltung
   - Baubegehung bei der Übergabe
   
   
3. Zusätzliche Leistungen
   Hierbei ist vor allem die Bedingung der Projektsteuerung hervorzuheben. Der Projektsteuerer muss alle wichtigen Funktionen des Bauherrn übernehmen. Meist sind das keine Leistungen, die einem Architekten hinsichtlich seines Leistungsbildes in Bezug auf die Objektplanung obliegen. Zu den zusätzlichen Leistungen gehören beispielsweise:
   - Beratungsleistungen
   - Informationsleistungen
   - Kontrollleistungen
   - Koordinationsleistungen

Allerdings müssen diese Leistungspunkte noch in unterschiedlichen Fachbereichen eingeteilt werden. Oberste Priorität bekommt natürlich die Kosten- und Terminkontrolle. Die zusätzlichen Leistungen können in Verbindung mit den beiden anderen Hauptleistungen, aber auch allein im Auftrag angegeben werden. Diese Zusatzleistungen sind für den Architekten auf einer besonderen Grundlagenvereinbarung zu erbringen. Diese gehören prinzipiell nicht zu seinem üblichen Leistungsbild.

Leistungsumfang

1. Der Architekt schuldet dem Bauherren ein „Werk“

Das Architektenwerk ist die Leistung in Bezug auf die Planung für ein Gebäude. Die Planung und die Ausschreibung müssen dem geschuldeten Soll des Vertrages entsprechen. In der Objektüberwachung, der eigentlichen Errichtung des Gebäudes, übernimmt der Architekt nach Beauftragung durch den Bauherrn die Kontrolle über den Bauvorgang. Die rechtliche Grundlage für die erfolgreiche Erstellung des Gebäudes ist die vertragliche Vereinbarung mit dem Bauherrn.

2. Die stufenartige Beauftragung

Für manche Bauherrn ist es empfehlenswert, sich für eine graduelle Beauftragung zu entscheiden. Das heißt, es sind nur einzelne Leistungsphasen, die jeweils im Auftrag angegeben wurden, auszuführen. Weitere Aufträge werden erst dann verteilt, wenn die vorige Leistung ordentlich und fachmännisch erbracht wurde. Der Vorteil einer derartigen Vorgehensweise liegt in etlichen Unwägbarkeiten. Dies können zum Beispiel eine mögliche Unstimmigkeit in der Planung oder eine unsichere Finanzierung des Bauvorhabens sein. Wenn der Bauherr zu einer Vertragskündigung gezwungen wird, muss er damit rechnen, dass der volle Vergütungsanspruch für jede Leistungsphase fällig wird. Der Architekt ist dazu verpflichtet, seinem Auftraggeber eine technisch einwandfreie Planung mit entsprechendem Leistungseinsatz zu präsentieren. Für diesen Nachweis müssen alle derzeitigen Techniken auf die Planungsverwirklichung für ein mängelfreies Eigenheim beachtet werden. Bei einem Selbstverschulden muss der Architekt für alle Mängel haften, auch wenn er bei einer korrekten Überwachung diese nicht verhindern konnte.

Die Vertragskündigung und die Konsequenzen

Die freie Kündigungsmöglichkeit

Der Bauherr hat im Gegensatz zum Architekten jederzeit die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Dies hat zur Folge, dass ohne veränderte vertragliche Vereinbarungen der Bauherr stets und ohne wichtigen Grund aus dem Architektenvertrag aussteigen kann. Der Architekt hat diese Möglichkeit allerdings nicht.

Die freie Kündigungsmöglichkeit
Der Bauherr hat im Gegensatz zum Architekten jederzeit die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Dies hat zur Folge, dass ohne veränderte vertragliche Vereinbarungen der Bauherr stets und ohne wichtigen Grund aus dem Architektenvertrag aussteigen kann. Der Architekt hat diese Möglichkeit allerdings nicht.

Wichtige Kündigungsgründe des Bauherrn

Eine Vertragskündigung kann kurzfristig vorgenommen werden. Dies ist aber nur möglich, wenn wichtige Gründe vorliegen. Folgende Ursachen könnten zu einer Vertragskündigung führen:

• Zweifel an der Architekteneigenschaft
• Fehlanzeige bei genehmigungsfähigen Planentwürfen
• Unvorhersehbare Veränderungen in den persönlichen Bauherrnverhältnissen
• Unterlassung der Haftpflichtversicherung
• Enorme Abweichung der Baukosten
• Einhaltung des Kostenrahmens wurde ignoriert
• Architekt droht mit rechtlichen Schritten
• Treuwidrige Honorarmehrforderung
• Widerspruch aller Vereinbarungen
• Nachträgliche Änderungen am Grundstück, die nicht als geeignet angesehen werden
• Konkurs
• Mängelaufweisung

Wichtige Kündigungsgründe des Architekten

• Unterschlagung von Abschlagsrechnungen
• Vernachlässigung der Mitwirkungspflicht
• Schwere Erkrankung, die an der Weiterführung des Auftrages hindert
• Konkurs des Bauherrn

Was sind Aufwendungen?

Der BGH hat beschlossen, dass nur Architekten das Recht dazu haben, Aufwendungen vorzutragen und diese zu beziffern. Dadurch kann es oftmals zu Beweisproblemen kommen. Entscheidend in der Beurteilung sind die Unterschiede zwischen ersparten und generellen Aufwendungen. Bei der Bezifferung der ersparten Aufwendungen muss der Architekt Angaben darüber machen, in welchem Zeitrahmen er den Auftrag, der gekündigt wurde, hätte fertigstellen können. Im Anschluss daran muss eine detaillierte Auflistung erfolgen, welche Mitarbeiter mit welchem Zeitaufwand die Arbeiten ausgeführt hätten. Seine Architektenleistung muss er ebenfalls hinterfragen und den Aufwand mit seinem fiktiven Gehalt berechnen. Umfang und Art der Entschädigung von Aufwendungen, also der Aufwendungsersatz, sind je nach Situation und Fall unterschiedlich geregelt und zu klären.

• Ersatzaufträge
  Der Architekt muss bei der Berechnung der Entschädigung ebenfalls berücksichtigen, dass er durch andere Tätigkeiten Honorar hätte erwirtschaften können.
  
  
• Abschlagszahlungen
  Der BGH ist der Meinung, dass den Architekten nur ein Anspruch auf Abschlagszahlung zusteht, wenn zwischen beiden Parteien noch ein Vertragsverhältnis bis zum Termin der Klageerhebung besteht. Wenn der Vertrag allerdings zu diesem Zeitpunkt bereits aufgehoben oder gekündigt wurde, sollte der Architekt im Gerichtsverfahren seine Schlussrechnung erstellen und seinen Zahlungsanspruch als Schlusszahlungsanspruch verlangen oder geltend machen.
  HOAI als Grundlage zur Rechnungserstellung des Architekten. Diese empfiehlt für einzelne Architektenleistungen Höchst- und Mindestsätze. Damit haben die Parteien entsprechenden Verhandlungsraum für die vertragliche Vereinbarung zur Verfügung.

Tipp

 Weitere Informationen zum Architektenrecht finden Sie auf www.hausbauberater.de/bauwissen/architektenrecht.