Basiswissen zum Architektenrecht und Baurecht

Bevor ein Bauherr endlich mit dem Bau seines Eigenheims beginnen kann, sind zahlreiche bürokratische Schritte zu unternehmen, indem Anträge zu stellen und Genehmigungen einzuholen sind. Bauherren sollten so früh wie möglich über einige Kenntnisse verfügen, damit der Projekt Hausbau pannenfrei verläuft.

Da es auf dieser Seite um den Bau von privaten Eigenheimen geht, werden wir uns bei unseren Informationen darauf beschränken und den öffentlichen (staatlichen) Bereich aussparen.

Der Bauvertrag

Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurde das Bauvertragsrecht insgesamt, aber besonders für Verbraucher modifiziert. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält seitdem Regelungen, die unmittelbar die besonderen Gegebenheiten des Bauens betreffen und private Hausbauer – also Verbraucher – besser schützen. Diese Änderungen haben selbstverständlich Auswirkungen auf die Gestaltung von Bauverträgen. Jedes Bauprojekt hat zwar individuelle Besonderheiten, aber wir zeigen, worauf private Bauherren grundsätzlich achten sollten.

• Ganz wesentlich ist die Vergabe der einzelnen Gewerke. Gemäß dem seit 2018 geltenden § 650i BGB ist ein Verbraucherbauvertrag im Rahmen eines Neubaus nur dann gegeben, wenn ein Unternehmer mit dem „Bau eines neuen Gebäudes“ beauftragt wird, Kunden also alle Bauleistungen aus einer Hand vereinbaren. Nur dann gelangen Bauherren in den Genuss des Schutzes aus dem Verbraucherbauvertragsrecht. Zur Wahl stehen Verbrauchern damit also Bauvorhaben mit
  • einem Architekten und einem Bauunternehmer,
  • einem Generalübernehmer für alle Planungs- und Bauleistungen oder
  • einem Bauträger, der außer den Planungs- und Bauleistungen auch den Grundstückskauf regelt.

In jedem Fall sollten die Vertragspartner sorgfältig geprüft werden. Referenzen, die Rechtsform oder auch die finanzielle Leistungsfähigkeit eines Unternehmens geben hier wertvolle Hinweise.

• An einer aussagekräftigen Leistungsbeschreibung führt kein Weg vorbei. Ihre Vollständigkeit ist das A und O für ein gelingendes Bauprojekt. Sie muss so genau wie möglich formuliert sein, denn was in ihr nicht enthalten ist, wird auch nicht zum Vertragsbestandteil. Die sogenannten Nachträge müssen später vom Bauherrn teuer bezahlt werden – mit Geld und Zeit. Hier greifen die Änderungen des Bauvertragsrechts: Kunden (im BGB als Besteller bezeichnet) haben nun das Recht, Änderungen der vertraglich vereinbarten Leistungen zu verlangen, sofern die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen, nachdem die Änderungswünsche zugegangen sind, es nicht geschafft haben, sich über die durch diese Wünsche entstandenen Änderungen in der Vergütungshöhe einig zu werden. Da solche Situationen oft zu Konflikten führen, gibt es zugunsten der Verbraucher eine weitere neue Regelung: Unternehmer sind dazu verpflichtet, ihren Kunden noch vor der Vertragsunterzeichnung eine Baubeschreibung auszuhändigen, deren Inhalt zum Vertragsinhalt wird, sofern Verbraucher und Unternehmer nicht eine abweichende Vereinbarung treffen.
  
  
• Eine wesentliche Bedeutung hat die Wahl der Vergütungsart. Grundsätzlich kommt ein Pauschal- oder ein Einheitspreis in Betracht.
  • Bei einem Pauschalpreis geht das Mengenrisiko vom Besteller auf den Unternehmer über. Das bedeutet: Wenn sich die Mengen ändern, kann ein Auftragnehmer nur dann eine Preisanpassung verlangen, wenn diese Änderung von erheblichem Umfang ist. Es wird für ein bestimmtes Auftragsziel – wie z. B. die Erstellung eines Einfamilienhauses – ein konkret benannter Preis vertraglich festgelegt.
  • Wird ein Einheitspreis vereinbart, erfolgt die Abrechnung immer pro Einheit, also pro Stück, nach Gewicht oder pro Stunde. Diese Variante ist im privaten Eigenheimbau eher unüblich, weil das Risiko besteht, bei einer Bauzeitüberschreitung höhere Preise bezahlen zu müssen. Bei dieser Regelung müssten Bauherren eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufnehmen, um sich vor deutlich höheren Baukosten zu schützen.
  • Der Festpreis ist insbesondere beim schlüsselfertigen Bauen eine häufig vereinbarte Vergütung. Der Unternehmer verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn auf einen festen Preis. Von diesem Preis kann er auch dann nicht abweichen, wenn sich seine eigenen Kosten während der Bauphase erhöhen. Dem gegenüber bleibt der Pauschalpreis unverändert, so lange sich das Leistungsziel nicht ändert. Ändern sich die Pläne, ändert sich auch der Pauschalpreis. In der Praxis werden die Begriffe Fest- und Pauschalpreis häufig gleichbedeutend benutzt.
    
    
• Bei einem Bauvertrag handelt es sich um einen Werkvertrag nach dem BGB. Mit der o. g. Novellierung dieses Gesetzes wurden für das Bauvertragsrecht spezielle Regelungen sowie für private Bauverträge das Verbraucherbauvertragsrecht eingeführt. Im Rahmen von Verbraucherbauverträgen wurden einige Schutzvorschriften in das BGB eingearbeitet, wozu z. B. neben der verpflichtenden Herausgabe einer Baubeschreibung auch die Anfertigung und Übergabe einer Reihe von Unterlagen gehören. Verbraucherbauverträge sind immer in Textform – also les- und speicherbar – anzufertigen, außerdem haben Verbraucher das Recht, innerhalb von 14 Tagen nach einer Belehrung über das Widerrufsrecht den Vertrag zu widerrufen.
  
  
• Bauherren sollten immer darauf achten, dass der Bauvertrag die wichtigsten Fristen enthält. Dazu gehört nicht nur der Baubeginn, sondern auch Zwischentermine für die Fertigstellung einzelner Teilabschnitte sowie für die Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens.
  
  
• Manche Fachleute empfehlen die Vereinbarung von Vertragsstrafen. Hierfür gibt es allerdings enge Grenzen, die durch die Rechtsprechung vorgegeben wurden: Sofern der Fertigstellungstermin schuldhaft überschritten worden ist, dürfen nur 0,15 % pro Überziehungstag, höchstens jedoch 5 % der Nettoauftragssumme berechnet werden. Als effektiver werden Boni angesehen, die für die Einhaltung der Fristen zugesagt werden.
  
  
• Abschlagszahlungen sind auch in privaten Bauverträgen üblich. Nach den neuen Vorgaben dürfen sie insgesamt aber nur 90 % des Werts der erbrachten Leistungen betragen. Hinzu kommt, dass das beauftragte Unternehmen seinem Kunden eine Sicherheit für die ordnungsgemäße und pünktliche Fertigstellung des Bauvorhabens in Höhe von 5 % der gesamten Vergütung erbringen muss.
  
  
• Bauverträge sollten auch einige Angaben zur Abnahme enthalten. Bauherren sollten darauf achten, dass sowohl die Zwischen- als auch die Endabnahmen förmlich erfolgen und alle Ergebnisse schriftlich festgehalten werden. Die Abnahmen gehören zu den wichtigsten Terminen, da sie den Beginn der Gewährleistungsfristen markieren.
  
  
• In den meisten Bauverträgen sind auch Absprachen über Sicherheitsleistungen enthalten. In der Regel wird ein Einbehalt von 10 % der Vertragssumme für die Vertragserfüllung sowie von 5 % für die Gewährleistung vertraglich festgehalten. Wie bereits oben erläutert, muss es in Verbraucherbauverträgen eine Vereinbarung bezüglich der Sicherheit geben.
  
  
• Wenn ein Haus auf der Grundlage eines Verbraucherbauvertrags errichtet wird, beträgt die Gewährleistungsfrist gem. BGB immer fünf Jahre.

Das Architektenrecht / Der Architektenvertrag

Im Architektenrecht sind die Pflichten und Rechte des Architekten geregelt, wobei es sich hierbei nicht um eine einheitliche Sammlung von Gesetzen handelt, sondern sich aus unterschiedlichen Rechtsvorschriften zusammensetzt.
So sind maßgeblich das 'Bürgerliche Gesetzbuch' (BGB), die 'Honorarordnung für Architekten und Ingenieure' (HOAI) sowie berufsrechtliche Regeln der Architektenkammern und die Architekten-Gesetze der Länder Grundlage des Architektenrechts. Neben seiner Stellung als Sachwalter und Ansprechpartner des Bauherrn, der mit den Aufgaben der Bauplanung und Statik sowie Koordination der unterschiedlichen Fachplanungen betraut ist, obliegt dem Architekten unter Umständen auch die Aufgabe der Bauüberwachung beziehungsweise Baubetreuung sowie der Kontakt zu den ausführenden Handwerksbetrieben. Darüber kann sich der Architekt um Qualitäts- und Kostenkontrolle kümmern und den Bauherrn bei Bedarf über Möglichkeiten eventueller Fördermittel oder Sonderabschreibungs-Möglichkeiten informieren.

• Architektenvertrag
  Zur Beauftragung des Architekten wird ein sogenannter Architektenvertrag zwischen Bauherrn und Architekt geschlossen, in welchem die Erbringung von Leistungen des Architekten im Detail festgelegt ist. Ein solcher Architektenvertrag beruht auf den Vorschriften des BGB und ist in der Regel frei verhandelbar. Aufgrund von Ansprüchen auf Gewährleistung wird eine schriftliche Fassung des Vertrags empfohlen, auch wenn dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist.  Der Architekt ist verpflichtet, eine 'Berufshaftpflichtversicherung' abzuschließen, um für Fehler im Zuge seiner Leistungen abgesichert zu sein.
• Urheberrecht des Architekten
  Auch bei Nichtzustandekommen eines Vertrages mit dem Architekten steht diesem Schadensersatz nach dem Urhebergesetz zu, sollten seine Skizzen, Pläne oder andere Entwurfszeichnungen widerrechtlich verwendet werden.
  Siehe dazu https://www.hausbauberater.de/bauwissen/urheberrecht-des-architekten.

Nachbarrecht

Im öffentlichen Nachbarrecht existieren verschiedene Vorschriften, welche unter anderem die Abstandflächenvorschriften der Landesbauordnungen enthalten, die bei einem behördlich genehmigten Bau berücksichtigt sein sollten.

Das Beweissicherungsverfahren im Baurecht

Nach der ZPO kennt man folgende Mittel des Beweises: Den Augenscheinbeweis, den urkundlichen Beweis, den Zeugenbeweis sowie die Partei-Vernehmung. Ratsam wäre im Baurecht ein Antrag zum selbstständigen Beweisverfahren, da ein gerichtlich bestellter Gutachter unabhängig ist und bei Bestätigung der Beweisfragen die Gegenseite eventuell ohne Prozess einlenkt.

• Der Sachverständige im Baurecht
  Manchmal ist es im Zuge von Konflikten zwischen den Parteien unerlässlich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der bei seiner Tätigkeit die Zivilprozessordnung beachtet.