Wenn es um den Hausbau geht, kommt man bei den ersten Recherchen relativ schnell zum Begriff "schlüsselfertig". Kaum ein Begriff im Bauwesen sorgt für so viele Missverständnisse, wie das Wort "schlüsselfertig". Während einige Hausanbieter damit eine durchaus beachtliche Leistung definieren, missbrauchen andere den Begriff. Wenn ein schlüsselfertiges Eigenheim keine Sanitärausstattung, Innentüren und Fliesen enthält, ist dies, unserer Ansicht nach, kein schlüsselfertiges Haus.
Aber eigentlich klingt es doch so, als könnte man sich als Bauherr völlig entspannt zurücklehnen, während das Haus von einem Bauunternehmen gebaut wird. Nach Vollendung der Bauarbeiten muss der frisch gebackene Hausbesitzer nur noch die Hand aufhalten, um den Schlüssel in Empfang zu nehmen. Nachdem er noch die Malerarbeiten erledigt und die Bodenbeläge verlegt hat, können die Möbel ausgeladen und der Einzug begonnen werden.
So oder so ähnlich stellt es sich so mancher Bauinteressent vor, das schlüsselfertige Bauen. Doch die Realität sieht ein klein wenig anders aus.
Folgendes Szenario spielt sich oft bei der Hausabnahme ab:
Der stolze Hausbauer freut sich, wie günstig er sein Eigenheim bekommt. Mit einem müden Lächeln verfolgt er die Berichte gescheiterter Bauherren in den Medien. Plötzlich ändert sich seine Laune schlagartig: Der Bauunternehmer hält nämlich seinerseits die Hand auf, um die vertraglich vereinbarten Leistungen zu kassieren.
Moment, es fehlen doch noch die Fliesen und nicht einmal die Innentüren sind drin; im Bad und WC schauen nur die entsprechenden Anschlüsse aus der Wand. Im Dachgeschoss gibt es weder eine Dachdämmung noch die Verkleidung des Dachstuhls, und die Innenwände wirken auch noch ziemlich unfertig. Für den Bauunternehmer ist die Sachlage dennoch eindeutig. Mit erhobenem Zeigefinger verweist er auf die vereinbarten vertraglichen Details: Der Bauherr wollte ein schlüsselfertiges Haus und nach dem Vertragsinhalt hat er ein schlüsselfertiges Haus. Immerhin, das Haus lässt sich rundherum abschließen. Es ist nach Meinung des Bauunternehmers somit „schlüsselfertig“, denn schließlich ist alles fertig, was in der Baubeschreibung steht.
Wie definiert sich der Begriff "schlüsselfertig"?
Manche Bauunternehmer legen die Definition vom schlüsselfertigen Bauen äußerst großzügig aus. Steht etwas mehr als die bauliche Hülle, ist das Haus fertig, so die Ansicht von einigen Unternehmen. Schließlich lässt es sich abschließen - es ist also schlüsselfertig und die fehlenden Arbeiten kann der Bauherr selbst erledigen. Wer der Ansicht ist, es gäbe eine allgemein anerkannte Definition oder gar ein Gesetz, der täuscht sich. Der Begriff "schlüsselfertig" ist nicht geschützt und so steht dem Bauunternehmen offen, die Bauleistungen dafür selbst festzulegen. Es ist weit verbreitet, ein Haus als schlüsselfertig zu bezeichnen, wenn außen alles fertig ist und noch die Gewerke vom Maler und Bodenleger fehlen. Es hat sich so eingebürgert, da die meisten Bauherren diese Arbeiten ohnehin als Eigenleistung selbst erbringen möchten. Wer ein bezugsfertiges Haus bauen will, wird eher unter dem Begriff „bezugsfertig“ fündig. Es ist von enormer Wichtigkeit, sich die Bau- und Leistungsbeschreibung genau durchzulesen und exakt darauf zu achten, was der Bauunternehmer unter dem Angebot "schlüsselfertiges Bauen" versteht. Siehe auch Vergleichbarkeit von Hausangeboten und Baubeschreibungen.
Die zwei wichtigsten Vorteile beim schlüsselfertigen Bauen
Ein schlüsselfertiges Haus beinhaltet in der Regel einen festen Preis. Allerdings muss dieser Preis je nach Baufortschritt untergliedert werden. Der Bauherr bezahlt die erbrachte Leistung in Teilschritten, üblicherweise muss solch ein Zahlungsplan auch bei der Bank vorgelegt werden. Somit liegt der größte Vorteil von schlüsselfertigen Bauen auf der Hand: Der Bauherr weiß genau, was sein Eigenheim kostet. Hat er während der Bauphase Änderungswünsche, muss er den vereinbarten Endpreis neu verhandeln - und diesen schriftlich festhalten, versteht sich.
Der zweite Vorteil von schlüsselfertigem Bauen betrifft den Fertigstellungstermin, denn dieser steht bereits bei Vertragsabschluss fest. Die meisten Bauherren ziehen aus einem Mietverhältnis in das Eigenheim. Da ist es natürlich sinnvoll zu wissen, wann denn die Mietwohnung gekündigt werden kann. Wer mit einem seriösen Bauunternehmen baut, kann sich auf den Termin der Fertigstellung normalerweise verlassen.
Welche Vorgehensweise empfiehlt sich?
Der Bauinteressent sollte sich immer mit der Baubeschreibung auseinandersetzen. Was versteht der Bauunternehmer unter einem "schlüsselfertigen Haus"? Mit unklaren Beschreibungen und schwammigen Formulierungen sollte sich kein Bauinteressent zufriedengeben. Es spielt auch keine Rolle, wie freundlich und kumpelhaft der Hausverkäufer ist. Es geht um so viel Geld, da lohnen sich durchaus mehrere Nächte, um eine Entscheidung zu überschlafen. Es lohnt sich sogar, einen Fachmann mit der Durchsicht der Unterlagen zu beauftragen. Lieber von Beginn an ein paar Euro mehr investieren, als ein mögliches Desaster zu riskieren. Und dass es oft zu einem Baudilemma kommt, davon zeugen die vielen Berichte gescheiterter Bauherren.
Die Baubeschreibung – eine der wichtigsten Unterlagen beim Hausbau
Ob Sie Ihr Haus schlüsselfertig bauen oder der Begriff fahrlässig eingesetzt wird, ergibt sich beim Lesen der Baubeschreibung. Welche Leistungen zu erbringen sind, wird in der Baubeschreibung aufgeführt. Wirbt ein Hausanbieter mit einem schlüsselfertigen Haus, ohne dass die dafür notwendigen Leistungen, wie zum Beispiel Fliesenarbeiten, in der Baubeschreibung aufgeführt sind, so schuldet er diese auch nicht. Natürlich wird er Sie auf Wunsch ausführen, jedoch die zusätzlichen Kosten in Rechnung stellen. Rechtlich bindend ist also nicht die Aussage "Wir bauen Ihr Haus schlüsselfertig", sondern nur die Leistungen, die im Bauvertrag vereinbart sind. In der Regel wird dem Bauvertrag eine Baubeschreibung beigefügt und nur die hierin aufgeführten Leistungen müssen vom Generalunternehmer erbracht werden.
Folgenden Kriterien sollten Sie unbedingt Beachtung schenken:
- Sind alle versprochenen Leistungen in der Baubeschreibung aufgeführt?
- Sind individuelle Änderungswünsche in der Bauplanung möglich? Was würden sie kosten?
- Sind die Architektenleistungen und eine Baugrunduntersuchung im Festpreis enthalten?
- Wer trägt die Kosten für Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten, Fundamente und Bodenplatte / Keller?
Zudem sollten auch diese Leistungen enthalten sein:
- die Baugrunduntersuchung,
- die Bauplanung inkl. eventueller Änderungswünsche und freie Hausplanung als Architektenhaus,
- die Verrichtung der Erdarbeiten inklusive Kellerausbau respektive Bodenplatte
- der komplette Innenausbau. (Inklusive Fliesen, Innentüren, Treppen, Estrich, Sanitärobjekte)
Schlüsselfertig bauen zum Festpreis
Handeln Sie für den Hausbau einen Festpreis aus, so bezieht sich der vereinbarte Preis auf jene Leistungen, die in der Baubeschreibung aufgeführt sind. Wenn die versprochenen Leistungen in der Festpreisvereinbarung enthalten sind, wissen Sie genau, mit welchen Kosten Sie insgesamt für den Hausbau rechnen müssen. Um sicherzugehen, dass Sie in den Genuss der vereinbarten Leistungen kommen, wäre es ratsam, die Zahlungen je nach fertiggestelltem Bauabschnitt vorzunehmen. Dadurch mindern Sie auch die finanziellen Zusatzkosten, die auf Sie bei einer Insolvenz des Generalunternehmers zukämen. Die Gewährleistungsdauer gilt selbstverständlich für alle Ausbauarten und ist kein spezifischer Vorteil eines schlüsselfertigen Hauses. Treten in den ersten fünf Jahren nach dem Bezug Schäden am Mauerwerk auf oder stellen sich Mängel beim Innenausbau heraus, so ist der Generalunternehmer verpflichtet, diese kostenlos zu beseitigen.