Wer sich erstmalig mit dem Thema "Hausbau" beschäftigt, wird schnell über gewisse "Angebote" stolpern: "Bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro beläuft sich die monatliche Rate auf sage und schreibe nur 450 Euro!"
Nimmt man dieses Angebot genauer unter die Lupe, zeigen sich recht schnell einige Schwachstellen.
- Bei diesem Angebot beträgt die Tilgungssumme lediglich 1 Prozent.
- Der effektive Jahreszins beläuft sich in diesem Beispiel auf 2,56 Prozent.
- Zurzeit sind die Zinsen recht niedrig. Das Angebot rechnet mit einer Sollzinsbindung von fünf Jahren. Ob sich diese günstige Entwicklung in fünf Jahren immer noch zeigt, darf bezweifelt werden.
- Bei diesem Angebot wären bis zum Ende der Sollzinsbindung weniger als 8.000 Euro getilgt. Und das in einem Zeitraum von fünf Jahren!
Wer jedoch eine Tilgungsrate von 2 oder mehr Prozent leisten kann, ist mit der Rückzahlung deutlich schneller fertig.
Beispiel 1 für eine Baufinanzierung
- Darlehen: 150.000 Euro
- Zinssatz: 5,5 Prozent
- Tilgung: 1 Prozent
- In diesem Fall dauert die Rückzahlung über 34 Jahre.
Beispiel 2 für eine Baufinanzierung
- Darlehen 150.000 Euro
- Zinssatz: 5,5 Prozent
- Tilgung: 2 Prozent
- Der Bauherr wäre nach diesem Beispiel bereits nach knapp über 24 Jahren schuldenfrei.
Eine Baufinanzierung ist für Verbraucher derzeit besonders interessant, da sich die Hypothekenzinsen auf einem absoluten Tiefpunkt befinden. Dennoch ist es wichtig, sich zumindest im Vorhinein möglichst ausführlich über die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu informieren. Zwischen den zahlreichen Kreditgebern existieren teilweise deutlich voneinander abweichende Angebote. Deshalb sollten Sie sich insbesondere über
- Eigenkapital,
- Zinsen und Tilgung,
- Darlehensarten in der Baufinanzierung und
- Sondertilgungen
informieren.
Generelles über die Baufinanzierung
Der Baukredit setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:
- die tatsächlich benötigte Summe,
- die Zinskosten und
- die Finanzierungsnebenkosten.
Bei einer soliden Finanzierung sind die Aspekte Zinsbindungsfrist, Sonderzahlungsmöglichkeiten und die Zahlungsflexibilität keinesfalls zu vernachlässigen. Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, zahlt definitiv mehr, als das eigentliche Objekt kostet. Um eine solide Baufinanzierung auf die Beine zu stellen, müssen sämtliche Kostenfaktoren berücksichtigt werden:
- der eigentliche Hauspreis
- die Baunebenkosten
- die Zinsbelastung
- die Bankgebühren
- die Bereitstellungsgebühr für den Kredit
Grob überschlagen übersteigen die gesamten Finanzierungsnebenkosten die eigentliche Summe für das Haus um etwa fünf bis zehn Prozent.
Der Effektivzins bei der Baufinanzierung
Der Effektivzins gibt zwar einen ersten groben Einblick über die Nebenkosten der Finanzierung, doch nicht alle Kosten sind in diesem Zins eingeschlossen. Die Bereitstellungszinsen, die Teilauszahlungszuschläge, die Wertermittlungskosten oder die Kontoführungsgebühren sind im Effektivzins nicht enthalten. Doch auch diese Kosten können einen Baukredit erheblich verteuern.
Der Grundbucheintrag
Die Bank muss sich natürlich absichern, wenn sie solch hohe Geldsummen verleiht. Dazu wird in der Regel durch einen Notar eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten dafür hängen von der Bausumme ab und werden vom Bauherrn getragen.
Eigenkapital als wichtige Voraussetzung für günstige Zinsen
Eigenkapital zu haben war im Zuge der Baufinanzierung zwar schon immer wichtig, es hat in den vergangenen Jahren jedoch noch einmal an Bedeutung gewonnen. Insbesondere dann, wenn Sie einen der wirklich sehr günstigen Zinssätze von beispielsweise 1,3 Prozent in Anspruch nehmen möchten, ist ein bestimmter Eigenkapitalanteil bei nahezu jeder Bank eine zwingende Voraussetzung. Üblicherweise sollte das Eigenkapital mindestens 25 bis 35 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs ausmachen. Nur dann können Sie damit rechnen, einen besonders günstigen Kreditzins vereinbaren zu können. Daher ist es von großer Bedeutung, dass Sie einen hohen Anteil des Kaufpreises der Immobilie oder der Baukosten durch Eigenkapital finanzieren können.
Passende Zinsgestaltung und möglichst hohe Tilgung wählen
Zu einer Baufinanzierung gehören einerseits die Zinsen und zum anderen die Tilgung, die während der Kreditlaufzeit vorgenommen wird. Der reine Zinsvergleich zwischen den Angeboten ist relativ einfach, da Sie vor allem auf den angegebenen Effektivzins achten müssen. Allerdings kommt es bei der Baufinanzierung ebenfalls darauf an, dass Sie sich für einen passenden Finanzierungsplan entscheiden. Damit ist gemeint, dass Sie im Hinblick auf die jeweilige Situation am Finanzmarkt entweder einen Baukredit mit Zinsfestschreibung oder ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen wählen. In der aktuellen Kapitalmarktlage gibt es nur eine richtige Entscheidung, nämlich eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Im besten Fall vereinbaren Sie eine Festschreibung der Zinsen für 15, 20 oder 25 Jahre, damit das spätere Zinsänderungsrisiko entweder deutlich reduziert wird oder sogar ganz ausgeschaltet werden kann.
Leider gerät insbesondere aufgrund der niedrigen Zinsen oft in Vergessenheit, dass auch die Tilgung ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung ist. Da die Bauzinsen voraussichtlich in fünf oder zehn Jahren höher als jetzt sein werden, besteht für die Anschlussfinanzierung immer ein Zinsänderungsrisiko. Dem können Sie entgegenwirken, indem Sie bei Abschluss des Immobilienkredites eine möglichst hohe Tilgung wählen. Je größer der Anteil am Immobilienkredit ist, der Jahr für Jahr getilgt wird, umso schneller ist das Darlehen abbezahlt und umso mehr sinkt die finanzielle Belastung aufgrund des späteren Zinsänderungsrisikos. Empfohlen wird derzeit eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent.
Verschiedene Darlehensarten in Anspruch nehmen
Eine optimal gestaltete Baufinanzierung besteht selten aus nur einem Kredit, sondern aus einer Kombination ganz unterschiedlicher Darlehensarten. Vor allem die folgenden Kreditarten infrage, um in eine Baufinanzierung eingebunden zu werden:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- endfälliges Darlehen
- Bauspardarlehen
- KfW-Kredit
- Baukredite der Länder und (vereinzelter) Kommunen
Bis auf das Bauspardarlehen, dem ein zuvor über Jahre hinweg angesparter Bausparvertrag zugrunde liegen muss, können Sie alle anderen Kreditarten kurzfristig bei zahlreichen Banken aufnehmen, um diese in Ihre Immobilienfinanzierung einzubauen. Dabei wird das Annuitätendarlehen als klassischer Immobilienkredit mit Abstand am häufigsten gewählt. Der Vorteil besteht in den kontinuierlich gleichbleibenden monatlichen Kreditraten, da sich nur der Anteil von Tilgung und Zinsen ändert, nicht aber die Höhe der Gesamtrate. Darüber hinaus sollten Sie sich zumindest über ein KfW-Darlehen sowie die Kredite der Länder und Kommunen informieren, da diese mit noch günstigeren Zinssätzen und zum Teil Tilgungszuschüssen ausgestattet sind.
Sondertilgung
Die Sondertilgung ist eine wichtige Kondition der Baufinanzierung, denn zahlreiche Kreditnehmer haben während der Laufzeit die Möglichkeit, zumindest einen Teil der Restschuld vorzeitig abzutragen. Das Problem besteht allerdings insbesondere beim Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung darin, dass die Banken Sondertilgungen nur ungern vereinbaren. Häufig müssen bei vorzeitigen Tilgungen Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden, sodass die spätere Zinsersparnis dadurch in vielen Fällen kompensiert wird. Allerdings gibt es durchaus Angebote, die es Ihnen ermöglichen, einen festgelegten Höchstbetrag pro Jahr als Sondertilgung in die Rückzahlung des Immobilienkredites einfließen zu lassen. Daher sollten Sie sich unbedingt über diese Möglichkeit informieren.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei einer Baufinanzierung rechnen die meisten Banken damit, dass der Finanzierungsplan über die gesamte Laufzeit eingehalten wird. Kommt jetzt der Bauherr unverhofft zu einem Geldsegen, ist der Wunsch nach einer vorzeitigen Entlastung des Baukredits nur allzu verständlich. Doch der Bank muss dies nicht unbedingt gefallen. Könnte der Bauherr in dieser Situation die gesamte Baukreditsumme bezahlen, müsste er damit rechnen, dass die Bank ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.
Worauf sollte man bei der Baufinanzierung noch achten?
Wenn Sie sich einmal Gedanken über die oben aufgeführten Punkte machen, verfügen Sie bereits über ein gutes Grundlagenwissen. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Vertragsbestandteile, auf die Sie ebenfalls achten und die in einem Beratungsgespräch thematisiert werden sollten, wie zum Beispiel:
- Ab wann verlangt die Bank Bereitstellungszinsen?
- Fallen sonstige Kosten an, beispielsweise für einen Gutachter oder für die Kontoführung?
- Darf die Bank das Hypothekendarlehen an ein anderes Kreditinstitut verkaufen?
- Können Kreditraten während der Laufzeit angepasst werden?
Tipp
Von Hausverkäufern, die Ihnen das Haus, die Finanzierung und die notwendigen Bauversicherungen als Paket anbieten wollen, sollten Sie eher Abstand nehmen. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein Berater fundierte Kenntnisse auf all diesen Gebieten mitbringt.
Haushaltsrechner und Budgetrechner
Für eine optimale Finanzplanung ist es wichtig, sich zunächst einen Überblick über die Einnahmen und die Ausgaben zu verschaffen. Hierfür eignet sich die Benutzung eines Haushaltsrechners: Mit ihm können fixe und variable Kosten sowie Einnahmen bequem eingetragen werden, um die langfristigen und periodisch wiederkehrenden Rückzahlungsraten einplanen zu können. Der nächste Schritt ist die Berechnung der Höhe der Rückzahlungsraten mithilfe eines Budgetrechners. Nach der Eingabe der für die Berechnung nötigen Daten, wird die ermittelte Ratenhöhe angegeben. Beide Rechner finden Sie auf baufinanzierungsberatung.com.
Hilfreiche Hinweise und Finanzierungsrechner finden Sie auf baufinanzierungsberatung.com.